文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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