文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税(s俄罗斯是资本主义还是社会主义huì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇俄罗斯是资本主义还是社会主义(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房俄罗斯是资本主义还是社会主义合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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