饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(g世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么'color: #ff0000; line-height: 24px;'>世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么è)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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