OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，两斤大概有多重参照物，2斤有多重？“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多两斤大概有多重参照物，2斤有多重？大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quá两斤大概有多重参照物，2斤有多重？n)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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