近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(du为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(d为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别àn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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