万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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