万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xín英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思g)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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