导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是子集是什么意思，非空真子集是什么意思(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)子集是什么意思，非空真子集是什么意思至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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