文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国上尉是什么级别，上尉是连长还是营长香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)上尉是什么级别，上尉是连长还是营长商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付上尉是什么级别，上尉是连长还是营长5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 上尉是什么级别，上尉是连长还是营长