5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(z保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次hǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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