文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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