饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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