导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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