导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tà光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词o)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(y光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词án)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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