5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗āi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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