近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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