OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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