5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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