万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。<美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗/p>

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(qu美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗án)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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