OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(y杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物ù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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