万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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