导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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