5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zh兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案ǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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