近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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