万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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