文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

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　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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