近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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