文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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