饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引施为什么读yi什么意思，施怎么读啊导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其施为什么读yi什么意思，施怎么读啊视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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