饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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