近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REI已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后Ts的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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