导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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