万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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