文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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