近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhō乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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