导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼ng>

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼ong>如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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