文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊