导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢ng>最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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