近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)灰姑娘作者是安徒生还是格林和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。灰姑娘作者是安徒生还是格林p>

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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