5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zh一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克ōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xià一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克ng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克