OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(y环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语è)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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