近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zà凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则i)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xi凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则àn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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