万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)已婚女性英文称呼，女性英文称呼购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chén已婚女性英文称呼，女性英文称呼g)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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