文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样campus是什么意思 campus是国誉吗(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商campus是什么意思 campus是国誉吗品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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