5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房我国最穷的5个城市，哪一个省最穷地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yá我国最穷的5个城市，哪一个省最穷n)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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