“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场表现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是(shì)业(yè)内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左右(yòu)，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三(sān)分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净(jìng)负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维度的(de)实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了(le)扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内会越来(lái)越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)下游细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的(de)公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合(hé)同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定(dìng)人员成(chéng)本(běn)的年(nián)度增(zēng)长，不过服务(wù)没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难(nán)肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内