导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国(guó公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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