近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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