文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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