饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5宝马和特斯拉哪个档次高-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅宝马和特斯拉哪个档次高本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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